Ontwikkelingsprojecten kunnen vaak niet vergund worden omdat het geldende bestemmingsplan / Omgevingsplan dat niet mogelijk maakt. Om het project doorgang te laten vinden kan dan een omgevingsvergunning worden aangevraagd die in afwijking van het geldende plan wordt verleend. Dat heet op grond van de Omgevingswet nu een ‘Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit’ (BOPA).
Net als voorheen hoort bij deze procedure een motivering waarin het project moet worden verantwoord. Daarbij moet inzicht worden gegeven in de toekomstige ontwikkeling, afwijkingen van het geldende Omgevingsplan, conclusies van de uitgevoerde milieuonderzoeken en de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
De betekenis van dit soort procedures zal de komende periode nog groter worden. Omdat Omgevingsplanwijzigingen door gemeenten nog niet plaats zullen vinden, worden ontwikkelprojecten met toepassing van de BOPA vergund. Er zullen vaker grotere projecten dan een enkel gebouw op deze wijze mogelijk gemaakt worden. Ook gebiedsontwikkeling kan via de BOPA worden gerealiseerd. Een fundamenteel aspect is daarin de mate waarin flexibiliteit kan worden geboden, zodat later niet procedures opnieuw doorlopen moeten worden als plannen verder zijn uitgewerkt. Onder de voorgaande wetgeving hebben wij daarmee al ruime ervaring opgedaan en deze zetten wij graag voor uw project in.
Naast het opstellen van het plandocument en aansturing van benodigde onderzoeken, begeleidt en adviseert Van Riezen & Partners opdrachtgevers in de procedure. Dit ondermeer door betrokkenheid in de participatie, afstemming met andere bestuurlijke organen (provincie, waterschap) en de beantwoording van zienswijzen. Indien nodig ondersteunen en adviseren wij onze opdrachtgevers in het beroep bij de Raad van State.
Procedure
Voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) geldt meestal de reguliere procedure (beslistermijn 8 weken). In sommige gevallen geldt voor de BOPA de uitgebreide procedure (beslistermijn 26 weken). Het bevoegd gezag mag per aanvraag beslissen om voor dat geval de uitgebreide procedure van toepassing te verklaren. Ze kan daartoe beleidsregels opstellen. Het gaat dan om projecten die aanzienlijke gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving én waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben.
Voorbeelden
In het onderstaande overzicht is een selectie weergegeven van buitenplanse afwijkingen waar door ons bureau aan is gewerkt. Het hoofdkantoor van ABN AMRO in Zuidas is verkocht. Het verhuist het merendeel van de werknemers naar haar kantoor in Amsterdam Zuidoost. Het bestaande CIRCL-gebouw aan het Gustav Mahlerplein wordt ontmanteld en ter plaatse wordt het gebouw Mahler I gerealiseerd. Het gaat om de nieuwbouw van een kantoorgebouw van 24.000 m2 bvo en 1.500 m2 bvo voorzieningen in een gebouw van bijna 60m hoog. Ankie’s Hoeve is de zuidwestelijke entree van Beverwijk en ligt in het sfeergebied landgoederenzone zoals beschreven in de stedenbouwkundige visie Stadskant Spoorzone. Het plan heeft een pleinzijde en een landgoedzijde. De pleinzijde is vormgegeven als een stedelijke gevel die het plein de Halve Maan afmaakt. Daarbij wordt aan de pleinzijde en overstek (mogelijk als collonade) van 2 meter gerealiseerd. Op de belangrijkste zichtlijnen bevinden zich entrees met groene grandeur naar de achterliggende landgoedzijde. Zo ontstaan drie blokken met elk een eigen vorm en karakter waartussen het groen door spoelt. Er worden 210 appartementen in verschillende categorieën en 1.450 m2 bvo commerciële en maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd. Almere DUIN is een gebiedsontwikkeling waarin een nieuw landschap van strand, duinen, water en bossen de identiteit van het woongebied bepalen. Duinen brengen het strand en de kust zo dieper de polder in. In de bosgebieden van DUIN wordt het bestaande landschap versterkt en het wonen nauwkeurig ingepast. Aan de kust komt een levendig, stedelijk centrum met een aantrekkelijke kustroute, winkels, horeca, leisure en andere bedrijvigheid. Muiderduin is een duingebied met grondgebonden woningen die projectmatig worden uitgegeven en een duingebied met sociale appartementen en gebouwd parkeren. Het woonprogramma bestaat in totaal uit 97 woningen. De Parlevinker was vroeger het winkelcentrum van Banne Noord. Dit winkelcentrum wordt gesloopt en het naastgelegen parkeerterrein wordt verwijderd. Het maakt plaats voor De Nieuwe Parlevinker. Dit bouwblok aan het Parlevinkerplein zal bestaan uit een cultuurvoorziening met onder andere een buurtcultuurzaal, een broedplaats met kunstenaarsateliers, sociale huurwoningen voor senioren aan een binnenhof, een toren van 10 verdiepingen met sociale huurwoningen en atelierwoningen. De 29 seniorenwoningen aan de Fokkemast worden gesloopt om ruimte te maken voor 2 bouwblokken met daarin 175 nieuwe woningen. De bewoners van Fokkemast kunnen met behoud van de huidige huur verhuizen naar deze nieuwe woningen honderd meter verderop. Fokkemast Parlevinker omvat in totaal maximaal 275 woningen.
Mahler 1
Gemeente Amsterdam (Zuidas)
Ankie’s Hoeve
Gemeente Beverwijk
Muiderduin
Gemeente Almere
Fokkemast-Parlevinker
Gemeente Amsterdam (Noord)